Kaubanduskeskus on arhitektuurimaailma persona non grata. Edukad eesti arhitektid ostukeskuseid ei projekteeri ning arhitektuuriauhindu need ei võida. Samas ei saa kaubanduskeskustest linnaruumis ka parima tahtmise juures üle ega ümber.

Kõik fotod: Tõnu Tunnel

Eestis on praegu enim ruutmeetreid kaubanduspinda inimese kohta maailmas. Kvantiteedist hoolimata on siinsetel kaubanduskeskustel aga kõvasti arenguruumi, et olla pigem tervikliku linnaruumi osa, mitte selle killustaja. Mida kujutab endast kaubanduskeskus? Äärelinnas paiknev plekist laohalli taoline ehitis, kus asuvad kauplused – umbes nii me tavaliselt mõtleme. Aga milline võiks olla hea kaubanduskeskus?

Tugeva õiglustundega inimesed näevad ostukeskusi väikepoodnike ja -tootjate väljasuretajatena. Pragmaatilise inimese jaoks on need aga kohad, kust saab kätte kõik vajaliku minimaalse aja ja vaevaga.

Definitsiooni järgi on kaubanduskeskus kaupade vahetamiseks mõeldud platvorm, kuhu on koondatud võimalikult suur valik tooteid ja teenuseid. Kaubanduskeskus on pidevalt arenev mõiste, mida on kandnud ajalooliselt kaubahoovid ja turuplatsid, logistilised sõlmpunktid ja isegi linnad. Nüüdseks on mõned kaubanduskeskused tõepoolest äravahetamiseni sarnased laohallidega, teised on võtnud turu kuju, kolmandad on aga sujuvalt linnaruumi integreeritud. Kaubanduskeskuste ülesehituse erinevaid loogikaid kohtame väga eripalgelistes oludes. Käesolev artikkel käsitleb Tallinna kaubandusmaailma kitsaskohti ning arenguvõimalusi.

Mis teeb kaubanduskeskusest kaubanduskeskuse? Mitte välimus ja vorm, vaid sisemine loogika – salakaval organiseeritus, mis paneb tarbijad ringlema. Turvatud keskkond ja võimendatud liikumine kaupluste vahel lõppeb tarbija jaoks alati ühtmoodi – lisaks soovitule sai tehtud mõned impulssostud…

Balti jaama turg

Turge on kaht tüüpi: avatud ning kontrollitud turud. Esimesed neist ei ole kaubanduskeskused, aga viimased küll.

Avatud turg on kõige vanem kauplemisviis. Need kujunesid teede ristumispunkti – sinna tulid talunik ja kaupmees oma kaupu vahetama. Avatud turgudest arenesid linnaväljakud ja nende ümber kujunesid linnad. Ajalooliselt on avatud turud olnud Tallinnas Raekoja platsil ja linnaväravate ees. Tegemist on primitiivse kaubavahetamisvormiga, kus saaduseid müüakse otse vankrist või ajutiselt püsti pandud letist. Müüjad sõidavad õhtul linnast jälle minema, turupäeva lõppedes elab linnaruum oma elu edasi.

Kontrollitud keskkonnana loodud turg on organiseeritud turuplats. Kontrollitud turul on administraator, kes rendib laudu ja üürib välja kaubanduspindasid. Kontrollitud turud paiknevad suletud territooriumil ning kuuluvad üldjuhul eraomandisse. Administreerimine võimaldab kaupmehi valida ja paigutada neid turuplatsil nii, et tarbimine ja kaubavahetus tervikuna suurenevad. Kaubagruppide paigutamisel on sealjuures kriitiline roll – nagu toidupoodides, kus piimalett pannakse alati kõige kaugemale.

Kontrollitud turu sügavustes paiknevad ankurrentnikud (enamasti esmatarbe- ja toidukaupade müüjad). Ankurrentnikega sõlmitakse pikaajalised lepingud ning neile pakutakse soodsat rendihinda – nende eesmärk on külastajad turul liikuma saada. Poodide ankurrentnike alusel paigutamise põhimõtet kasutatakse kõigis edukates kaubanduskeskustes. Mõtle, kui mitmest müügiputkast on vaja mööduda, enne kui jõuad Balti jaama turul kala- ja lihatoodeteni.

Erinevalt avatud linnaruumis paiknevast turust on kontrollitud turgudel ainult üks funktsioon – turg ise. Kaupmehed jätavad kauba õhtuks putkadesse ning ööseks pannakse turu uks lukku. Nagu kaubanduskeskusedki elavad kontrollitud turud sissepoole – tänavalt ümbritseb neid kõrge plank ning turule saab mõnest üksikust väravast.

Tänapäevaste kaubanduskeskuste tekkeks oli vaja kaht leiutist: eskalaatorit ja kliimaseadet. Alates 1920ndatest on turud seetõttu sujuvalt siseruumidesse kolinud. Jala teisele korrusele minna ei viitsi, eskalaatoriga aga küll…

Sadamarket

Sadamarket on samasugune kontrollitud turg nagu Balti jaama turg – ainult siseruumides. Kaubanduskeskuste arengus on siseruumi kasutuselevõtt olnud ülitähtis. Siseruumis on võimalik kliimat reguleerida – tarbija mugavustsoonis hoidmine lubab kauplemisel toimuda ka karmi tuisuga ja lämbel suvepäeval. Kliima reguleerimine tähendab ka valguse juhtimist – edukates kaubanduskeskustes on ainult tehisvalgustus, mis kaotab tarbimist häirivad päevarütmid. Kaubanduskeskuse tuppa kolimisel täidavad lisaks kliimaseadmetele olulist rolli ka eskalaatorid, mis viivad tarbija mugavalt kõrgematele korrustele. Sadamarket on turu ja kaubanduskeskuse hübriid, millele lisab vürtsi kaubavalik, mis on tuttav Kadaka turu parimatelt päevadelt.

Kaubamaja ehk department store on ajalooline nimetus erinevaid kaubagruppe koondavale suurele poele. Supermarketiks nimetatakse kõiki turu funktsioone koondavat kauplust. Kes jõuab pidada üleval sadat müüjat turul, kui sama tööga saab hakkama kümme kassiiri?

Tihniku Maksimarket

Tihniku Maksimarket oli selle rajamise hetkel revolutsiooniline. ETK püstitas 1994. aastal oma Tihniku tänava laohoonesse Eesti esimese supermarketi mõõtu poe. Maksimarketi nime kandev kauplus sattus erakordselt suvalisse asukohta, kuid see muutus linlaste seas kiiresti ülipopulaarseks. Lühidalt – suurus loeb! Linna suurim pood tagas suurima kaubavaliku. Tihniku Maksimarket oli koht, kust sai osta tervele perele kogu nädalaks toidu- ja tarbekaubad. Maksimarketi hiilgeaegadel ei peetud paljuks ka eribusside käimapanemist, et ka autota kliendid mugavalt linnaserva ostlema tuua.

Supermarketita ei saa tänapäeval hakkama ükski kaubanduskeskus – see on nende kõigi tähtsaim ankurrentnik. Tihniku Maksimarket on ammu oma uksed sulgenud, kuid näotu hoone, mis lühikeseks perioodiks Eesti esimeseks supermarketiks kohandati, on endiselt alles. Tihniku Maksimarket tundub praeguste kaubanduskeskuste kõrval naeruväärselt väike, kuna enam ei ole supermarketid ülelinnalise tähtsusega keskuste ankurrentnikena piisavad – suured keskused vajavad nüüd hüpermarketeid.

Suurtes poekettides on kaubad alati soodsamad kui väikestes kauplustes. Tallinna õnn on hõredus – supermarketid mahuvad pea igasse piirkonda mõnusalt ära ning kallid väikepoed kaovad varsti lõplikult. Loomulikult aitab kaasa ka Tallinna linnavalitsuse plaan keelata väikepoodides alkoholi müük.

Kodu-Rimi Tatari tänaval

Viimasel ajal on ilmunud linnapilti palju väikseid supermarketeid. Need on oma mõõtudelt tavapoodidega ühes suurusjärgus, kuid kuuluvad supermarketitega samasse ketti. Organiseerunud kaubanduse tunnusjoon on logistika tsentraliseerimine, mis tagab kaupadele soodsama hinna. Kuigi Rimi poed võivad tunduda esmapilgul väiksed, on nende kaubatellimine korraldatud analoogselt hiiglaslikule supermarketile. Mahukate lepingute saamiseks on tarnijad valmis pakkuma kaupa soodsamalt ning loobuma oma kaubamärkidest kettide private label’ite kasuks. Väiksemad iseendale kaupa tellivad poed ei suuda tagada tellimisel samasugust efektiivsust ning peavad seetõttu paratamatult kaupa kallimalt müüma.

Kaubanduskeskus ja modernistlik linnaplaneering on nagu sukk ja saabas. Töökohad, kauplused ja eluruumid on funktsionalistlikus linnaruumis üksteisest eraldatud. Monofunktsionaalsus ja spetsialiseerumine tagavad kuluefektiivsuse.

Magistrali kaubanduskeskus Mustamäel

Kaubanduskeskuste puhul on kõige tavalisem piirkondlik formaat. Piirkondlikud kaubanduskeskused asuvad enamasti magalarajoonides või liiklussõlmede juures äärelinnade piiril. Tegemist on väiksemat tüüpi kaubanduskeskustega, milles paiknevad lisaks kodulähedasele supermarketile tihti kasutatavad teenused: juuksur, kingsepp, keemiline puhastus, lemmikloomapood jpm. Riiete ja jalatsite ostmiseks on need keskused liiga väikesed ning tuntud brändide asemel leiame neist tihti veidraid kauplusi, mis pole piisavalt jõukad, et linna tähtsamates keskustes esindatud olla.

Piirkondlike kaubanduskeskuste paiknemine on arenenud välja peaaegu kõikides linnajagudes. Samas rajatakse neid endiselt hoogsalt juurde, mis viitab olemasolevate keskuste piisavale kasumlikkusele. Viimsisse rajatakse korraga kaht kõrvuti paiknevat kaubanduskeskust, mis toob ilmselt kaasa mõne lähedal asuva eelmise põlvkonna kaubanduskeskuse sulgemise. Stiilipuhtaim piirkondliku kaubanduskeskuse näide on Magistrali keskus Mustamäel – linnalises plaanis täiesti silmatorkamatu, kuid kohalikele asendamatu.

Ülemiste keskuse viimase ümberehituse käigus anti poeruumid rendile ilma siseviimistluseta – kaubanduskeskuses oli niivõrd suur nõudlus kauplemispindade järele. Kas tead kedagi, kes teaks kedagi, kes ei osta oma kingi ja riideid kaubanduskeskusest?

Ülemiste keskus

Tallinnas on kolm ülelinnalise tähtsusega kaubanduskeskust – Kristiine, Ülemiste ja Rocca Al Mare –, mis konkureerivad omavahel linna tähtsaimate kaupluste pärast. Need paiknevad olulistes logistilistes sõlmpunktides ning on teinud läbi mitmeid arenguetappe.

Ülemiste keskus on neist praegu kõige põnevam – hea näide sellest, et algselt igav ja ameerikalik kaubanduskeskus on olnud sunnitud konkurentsi tingimustes arhitektuuri ja sisearhitektuuri panustama ning on sellega nii mõnegi külastaja heakskiidu pälvinud. See tendents annab julgust loota, et varsti on oodata sama ka teistelt kaubanduskeskustelt. Tegelikult on lihtne – kaubanduskeskus peab kogu aeg muutuma ja arenema, vastasel juhul unustatakse see kiiresti.

Meeleavaldused seoses Sakala keskuse lammutamisega ei olnud seotud „Karla katedraali” väärtusliku arhitektuuriga – põhjus oli fabritseeritud. Tegemist oli kultuurirahva meeleavaldusega kaubanduskeskuste vastu. Samas näeb Solarise keskuse aatriumis korraldatavat näitust või kontserti päevas 10 000 inimest, samal ajal kui kunstigaleriidesse jõuab maksimaalselt 1000 külastajat terve näituse lahtiolekuaja vältel.

Solarise keskus

Solarise keskus eristub linna teistest kaubanduskeskustest – tegemist polegi niivõrd kaubanduskeskuse kui kino ja kontserdisaaliga, mille ümber on koondunud kaubanduspinnad. Selline positsioon võimaldab Solarise keskusel elada spetsialiseerununa rahulikult ajal, mil konkurents kaubanduskeskuste vahel järjest kriitilisemaks muutub.

Viru keskust külastatakse sedavõrd intensiivselt, et kõik hoone detailid – uksed, pingid, trepikäepidemed jpm – kuluvad selles majas kordades kiiremini läbi kui hoonete elutsüklis tavapärane on.

Viru keskus

Solarise keskusest veelgi muretum on Viru keskuse tulevik – sedavõrd orgaaniliselt on see linnaga seotud. Hübriidne keskus on ideaalne koht kauplemiseks – see on lihtsalt inimeste liikumisteedele ehitatud ning paikneb linna peamise bussiterminali kohal. Järjest enam on levimas arusaam, et tupikkeskustega pole tulevikus väga midagi teha ning elulootus on suurem tihedalt linnalogistikaga seotud kaubanduskeskustel. Uue Rail Balticu terminali tulek Ülemistele otsustati alles hiljuti, kuid juba planeeritakse seda kõrvalolevate ja juurde rajatavate kaubanduskeskuste osaks.

Reisimine on traditsiooniliselt seotud suveniiride, meenete ja kingitustega. Suveniiriostu viimasele minutile jätnud reisija haarab kingituse kaasa alles lennujaamast, sealse võimaluse puudumisel jäävad kodused „meeleshoidmise” märgist hoopis ilma. Mugavus, mugavus, mugavus.

Tallinna lennujaam

Kaubanduskeskuse tulusaim vorm eksisteerib aga lennujaamades, sealhulgas Tallinna lennujaamas. Lennujaamade ootealad on „lõksud”, kuhu reisijad on vangistatud lennu väljumiseni. Igavlev ootaja on parim ostleja – tulu ruutmeetri kohta on olnud lennujaamades alati kõrgem kui üheski teises kaubanduskeskuse vormis. Kui kaubanduskeskuses on poodi astumine meie vaba valik, siis lennujaamad on hakanud viimasel ajal kasutama inimeste jõuga poodi suunamist. Ka Tallinna lennujaamas on võimalik turvakontrollist edasi liikuda vaid läbi kaupluse.

Õnneks ei täida kaubanduspinna funktsiooni nüüdisajal enam pelgalt laohallitaolised ehitised ning ka keerulisemad kaubandusplatvormid kaotavad internetipoodide tõttu järjest enam oma mõju. E-kaubandus tsentraliseerib kaupade liikumist veelgi ning personaalne suhtlus ostja ja müüja vahel muutub varsti olematuks. Vastupidi läänemaailmale on e-kaubandus Eestis vähearenenud ning oodata on selle tõusu. Koos e-kaubanduse kasvuga väheneb absoluutne kaubanduspind ning on oht, et kaotame oma kaubanduspinna-ruutmeetrite juhtpositsiooni peagi mõnele vähem arenenud riigile.