Eluaseme kättesaadavusest räägitakse Eestis viimasel ajal üha rohkem ja väga erisugustes sõpruskondades, mis on ainult tervitatav. Küsimus on ühtaegu nii majanduslik, ruumiline kui ka juriidiline. See aga nõuab paljude eri otsustajate ja huvigruppide omavahelist kokkulepet ning üksteise kuulamist. 

Eluasemekriis on teemaks kogu Euroopas. Euroopa Komisjoni president Ursula von der Leyen seab selle eest vastutama uue eluasemevoliniku, kelle ülesandeks on luua esimene üle Euroopa kehtiv kättesaadavate eluasemete plaan. Ka Eestis peaks tee lahenduseni algama probleemi laiemast tunnistamisest ja olukorra faktipõhisest kaardistamisest, et seejärel strateegilisi otsuseid rakendama asuda. Pole ühte võluvitsa, vaid riigil ja omavalitsustel tuleb kasutada pika aja vältel paralleelselt mitut meetodit, alles siis hakkame tulemusi nägema.

Siin me oleme

2010. ja 2020. aasta võrdluses kasvasid Euroopas kõige rohkem Eesti eluaseme ostu- ja üürihinnad. Nõudlus ületab pakkumist ja see trend jätkub. Financial Times kirjutas 2023. aasta augustis, et Eesti eluasemete hinnatõus on Euroopa tipus. Eestis, kus arusaam kodust on valdavalt seotud selle omamisega; kus sissetulekud pole kasvanud keskustes asuva kinnisvara hindadega samas tempos, on see eriti valus. Kõige teravam on hinnatõus mõistagi Tallinnas, kus 2024. aasta esimeses kvartalis oli uue korteri keskmine ruutmeetri hind 4373 eurot. Õige pisut lohutab, et kõikide (nii uute kui ka järelturu) korterite keskmine ruutmeetri hind oli 2462 eurot.

Tee eluasemekriisi lahenduseni peaks algama probleemi laiemast tunnistamisest ja olukorra faktipõhisest kaardistamisest, et seejärel strateegilisi otsuseid rakendama asuda.

Praeguste kinnisvaraomanike jaoks ei ole see ju sugugi halb uudis. Kui on aga vaja kodu osta (olgu siis esimest või pere kasvades järgmist ja teistsugust) või üürida, siis see nii hea ei ole. Mingi osa koduomanikest moodustavad küll need, kes on ostnud elupinna odava laenuga varem, kuid Nõukogude võimu alt vabanenud ühiskonnale tüüpiliselt moodustavad suurema osa inimesed, kes on saanud selle 1990ndatel tagastamise või erastamise tulemusel.[1] Uusi kortereid on ehitatud, kuid suures plaanis siiski vähem, kui kasvav linn vajaks. 

Kinnisvaraturul ei toimeta üksnes koduostjad, vaid ka investorid. Vabaturumajandusega ühiskonnas on tegemist täiesti tavapärase nähtusega, aga kui investeerimiskinnisvara osakaal muutub suureks, siis koduostja ja üürija jaoks tähendab see hinnatõusu. Arvatakse, et Eestis on kinnisvarainvesteeringute osakaal olnud tippaegadel ligi kolmandik kõikidest ostu-müügi tehingutest.[2] Koosmõjus korterihindade väga kiire kasvuga tekitab see arvestatava ebavõrdsuse, nii põlvkondadevahelise kui ka -sisese. Rääkimata sellest, et on suur erinevus, kas 1990ndatel sama ruutmeetri hinna eest erastatud korter asub Tallinnas Harju või Narvas Rüütli tänaval. Sellest tulenev ebavõrdsuse ülekandumine ühelt generatsioonilt järgmisele on reaalsus. 

Absoluutset võrdsust on 20. sajandil paraku juba kehtestada proovitud ja õnneks on see möödanik, kuid see ei väära fakti, et ka suhteline ebavõrdsus tekitab üksjagu sügavaid probleeme. Tallinna nähtamatud müürid ehk sotsiaalmajanduslikest erinevustest tingitud ruumiline ebavõrdsus on üks nendest. Siiski võib eluaseme kättesaadavus tunduda paljudele noorte probleemina, aga mõelgem siit edasi. Kui küsisin hiljuti ühelt heal järjel varakeskealiselt väikelaste emalt, miks on eluaseme kättesaadavus tema jaoks teemana nii oluline, vastas ta muiates: „Tahaks ikka, et lapsed kunagi välja ka koliks.”

On suur erinevus, kas 1990ndatel sama ruutmeetri hinna eest erastatud korter asub Tallinnas Harju või Narvas Rüütli tänaval. Sellest tulenev ebavõrdsuse ülekandumine ühelt generatsioonilt järgmisele on reaalsus.

Kust me tuleme?

Meie praeguse olukorra on tekitanud suuresti 1990ndatel tehtud valikud. Laiaulatusliku omandireformiga erastati peaaegu kõik eluruumid (avalikus omandis elamispinda on Eestis marginaalselt 4%). Eluruumi erastamise seadusega määrati ruutmeetri hind nii, et keskmine perekond saaks oma tööaastate eest erastada korteri paneelmajas (Lasnamäe masselamu ruutmeetri hind võrdsustati ühe tööaastaga, mis omakorda võrdus 300 krooniga[3]). Ühiskondlike muutuste ja majanduslikult raskete aegade saabudes teenis see sotsiaalse stabiilsuse säilimise printsiip haavatavamaid, aidates just madala sissetulekuga ja sageli ka töökohakaotuse ohus inimesi, kes ei pidanud muretsema, et nad võivad majanduslanguse ja töötuse tõttu kodust ilma jääda. Ja kui elamufond erastatud, usuti turu isereguleerumisse.[4]

1990ndatel olid need valikud ilmselt õiged ja suuresti ka paratamatud. Kui riik või omavalitsused oleksid pidanud tegelema senisel määral edasi majavalitsuslike küsimustega, oleks paljude teiste tollaste reformide jaoks vaevalt energiat jätkunud. Samuti puudusid riigil ja omavalitsustel majanduslikud vahendid kortermajade korrastamiseks ja haldamiseks.

Kas meil on plaan?

Kümme aastat tagasi lõpetas kehtivuse „Eesti eluasemevaldkonna arengukava 2008–2013”, mille eesmärk oli muuta eluase kõigile Eesti elanikele kättesaadavaks, arendada eluasemefond kvaliteetseks, energiatõhusaks ja jätkusuutlikuks ning tagada eluasemepiirkondade mitmekesisus ja tasakaalustatud säästev areng. Eesmärke ei saavutatud ja arengukava ei ole uuendatud. Kuid need eesmärgid, ehkki suuresõnalisuse ja kantseliitlikkuse üle võib vaielda, ei ole üldjoontes oma tähtsust kaotanud. Nii mõnedki poliitikud, nt Piret Hartman ja Pärtel-Peeter Pere, on probleemi olemust mõistnud ning tänuväärselt on valitsuse koalitsioonileppes eluaseme kättesaadavuse küsimused ka selge fookusena kirjas. Nendest olulisimaks pean punkti „töötame välja elamupoliitika strateegia”, millest saab loodetavasti alus kõigele muule.

Taskukohased eluasemed soodustavad linnas majanduse ning riigis rahvastiku kasvu; kättesaadavad kodud vähendavad märgatavalt valglinnastumist ja sellega seotud keskkonnaprobleeme.

Mida tuleks teha?

Lahendus eeldab, et teame selgelt ja tõenduspõhiselt, milline on praegune olukord ja kus on kitsaskohad. Seepärast annan kuus soovitust, mis aitaksid jõuda eluasemepoliitikas hästi toimiva lahenduseni. Esmalt on oluline, et riigil on selge vaade. Nimetagem seda ühiskondlikku kokkulepet „eluasemestrateegiaks”.

1. Nii kohalike omavalitsuste kui ka kogu riigi tasandil tuleks analüüsida eluasemete olukorda ja nende kättesaadavust – kus on kodudest puudus, kus juba on sobivaid maju, millised need on, kui palju oleks elamispinda juurde tarvis? Tallinn on esimese uuringu tellimisega juba otsa lahti teinud ja taristuminister Vladimir Svet on lubanud riigi visiooni 2025. aasta kevadeks.
   
2. Analüüsi põhjal tuleks selgitada välja Eestile sobivad viisid eluaseme kättesaadavuse tagamiseks. Rahvusvahelisi näiteid saab ja tuleb uurida, kuid toimiv lahendus peab olema kohalikku konteksti sobiv. 

3. Üks suurus ei sobi kõigile. Eluasemestrateegia fookuseks peaks olema eluasemete (ja -omandi) mitmekesisus, eri suurused ja asukohad linnade lõikes. Leibkonnad kasvavad ja kahanevad, samuti nõuavad paindlikkust majanduslikud suhted. Eluaseme omandivorme on üle Euroopa mitmeid, näiteks levisid Eestis esimese vabariigi ajal kooperatiivid (ühistud, kes on kinnisvara omanikud (ja ka nt laenuvõtjad) ning arendavad ja haldavad eluaset algusest lõpuni, leibkonnad omavad osa ühistust); Suurbritannias on CLTd (community land trust’id – MTÜd, kellelt kogukonna elanikud saavad osta oma kodu, kuid mitte maad, millel majad asuvad); Soomes on olemas asumisõigus (omandi ja üürieluruumi vahepealne vorm, omanik on üleriigiline mittetulunduslik kontsern, 15% sissemaksele, mis tagastatakse väljakolimisel, lisandub igakuine reguleeritud üür) jne.
   
   Seega soovitaksin kohalikel omavalitsustel luua oma eluasemeettevõtteid või sihtasutusi kättesaadavate elupindade arendamiseks. Säärased ettevõtted toimivad ja tekitavad lisatöökohti paljudes Euroopa linnades. Elupindade loomine annab tööd ehitussektorile, sest ametnikud kellut kätte ei võta ja maju ehitama ei lähe.
   

4. Üld- ja detailplaneeringutesse tuleks lisada kergemini kättesaadavate eluasemete protsent ja leida meetodid selle rakendamiseks. Selle aluseks on omavalitsuste juriidiliselt määratletud õigused sotsiaaltaristu nõudmisel.

5. Paraku on meil samuti suuresti 1990ndate tõttu olukord, kus paljudel omavalitsustel on vähe maad, mis oleks nende käsutuses, eriti linnakeskustes. Ei ole ressursse ega jõuõlga. Seetõttu soovitan kohalikel omavalitsustel ja riigil neile kuuluvat maad ja elamukinnisvara mitte müüa. Eriti just kesklinnas asuv avalikus omandis maa ja kinnisvara saab pikas perspektiivis olla oluline vahend liigse ruumilise segregatsiooni vältimisel.

6. Oluline on ka pankade valmisolek finantseerida eri omandivorme ja institutsioone. Pärast esimest maailmasõda aitasid sõjajärgsest nullseisust üle saada ehitusühistud, mille tegevust toetasid just neile mõeldud soodsad laenutingimused, mis omakorda aitasid kaasata majandusse rohkem erakapitali, ning mille tegevuse tulemuseks olid tihti hooned, mida peetakse oma ajastu kauneimateks.[5]

Kokkuvõttes on majanduslikult selge, et hinda suudab taltsutada vaid konkurents ja suurenenud pakkumine. Mis sektorist või sektorite koostööst pakkumine tuleb, see on iseküsimus.

Mis kasu on eluasemepoliitikast?
Taskukohased eluasemed soodustavad linnas majanduse ning riigis rahvastiku kasvu; kättesaadavad kodud vähendavad märgatavalt valglinnastumist ja sellega seotud keskkonnaprobleeme.

Võib ka endalt küsida, mis juhtub, kui (rahvuskonservatiivselt meelestatud) valge heteromees ei suuda enda perele kodu tagada? Hiljutises intervjuus Ekspressile ütles Tarmo Jüristo: „Kui vaatame Euroopat, siis seal on suur eluasemekriis. Noored põlvkonnad ei saa enam oma kodu soetada. Nii üüri- kui ostuhinnad on kasvanud täiesti metsikuteks. See tekitabki pingeid. Arvan, et ka Eestis on see vaid aja küsimus. […] Ja ega ka maal pole lihtne eluaset soetada. Proovi näiteks Valka või Võrru elamispinna soetamiseks pangalaenu saada.” Eluaseme kättesaadavuse probleemidel, tahame me seda või mitte, on ka väga reaalsed poliitilised tulemid. Üllatusi armastate?

13. novembril toimub PROTO avastustehases Eesti Arhitektide Liidu korraldatud rahvusvaheline eluasemepoliitikale pühendatud arhitektuurikonverents „Kallis kodu”. 

[1] Kaks kolmandikku kodudest pärineb Nõukogude ajast ehk on soodustingimustel erastatud.

[2] Fischer, M. A. 2023. Taskukohase linna arendamine Põhja-Tallinnas. Eesti Kunstiakadeemia magistritöö.

[3] „Üks tööaasta on ekvivalentne üheksakorruselise paneelelamu (tüüp 121-02-E) korteri üldpinna ühe ruutmeetriga. Ühe tööaasta arvestuslik väärtus on 300 krooni.” Erastamisel kasutati erastamisväärtpabereid (EVPsid). – Eluruumide erastamise seadus, §10. Rahvakapitali obligatsioonide väljaandmine, 1993.
[4] Omandireform Eestis. – Tallinna Ülikooli ühiskonnateaduste instituut ja Rahandusministeerium, 2022.

[5] Paljudel juhtudel andis linn ühistutele maa kasutusõiguse ning seadis kasutuslepingutega nõuded arhitektuurile. Praegu hinnatud terviklikud elukeskkonnad, nagu Veerenni Vaikse pargi ümbrus ja  Herbert Johansoni ja Eugen Habermanni projekteeritud Oma Kolde majad Pelgulinnas, on ehitatud just sellisel viisil.

Aet Ader on Eesti Arhitektide Liidu president ja arhitekt b210 kollektiivis. 2023. aastal kureeris ta koos Mari Möldre ja Arvi Andersoniga Veneetsia arhitektuuribiennaali Eesti paviljoni „Kodupeatus”.

Mette Mari Kaljas õpib Eesti Kunstiakadeemias graafilist disaini.